Ley de Segunda Oportunidad e hipoteca: cómo proteger tu vivienda habitual en Burgos
En resumen: sí, puedes acogerte a la Ley de Segunda Oportunidad aunque tengas hipoteca. La deuda hipotecaria no se cancela directamente (art. 489.1.8º TRLC), pero existen tres vías para resolver tu situación: conservar la vivienda con un plan de pagos a 5 años, liquidar y exonerar el remanente, o cancelar la deuda residual si ya perdiste la casa. Te explico cuándo conviene cada una.
La hipoteca es la mayor preocupación de quienes se plantean acogerse a la Segunda Oportunidad. ¿Perderé mi casa? ¿Puedo cancelar las demás deudas sin tocar la hipoteca? ¿Qué pasa si ya me ejecutaron la vivienda? Aquí tienes las respuestas, con base legal y un caso práctico real de Burgos.
¿Se cancela la hipoteca con la Ley de Segunda Oportunidad?
La respuesta corta es no. La hipoteca es una deuda con garantía real, y el artículo 489.1.8º del Texto Refundido de la Ley Concursal (TRLC) excluye expresamente de la exoneración las deudas con garantía real dentro del límite del privilegio especial.
Esto significa que mientras la vivienda esté hipotecada, el banco conserva su derecho a cobrar con cargo al inmueble. No puedes "borrar" la hipoteca y quedarte con la casa gratis.
Pero esto no te impide acogerte a la Ley
Tener hipoteca no te excluye del procedimiento. Lo que la ley establece es que la deuda hipotecaria se gestiona de forma especial, separada del resto de deudas. Puedes cancelar préstamos, tarjetas, microcréditos, deudas con Hacienda y Seguridad Social — todo lo demás — mientras resuelves la hipoteca por una de las tres vías que te explico a continuación.
En la práctica, la mayoría de personas que me consultan en Burgos no tienen un problema solo de hipoteca. Tienen la hipoteca más tarjetas revolving, préstamos personales, deudas con Hacienda o cuotas de autónomo impagadas. Es el conjunto lo que genera la insolvencia. La Ley de Segunda Oportunidad permite resolver todo a la vez: la hipoteca se gestiona por su vía específica, y el resto de deudas se cancelan a través de la exoneración. Es un procedimiento único ante un solo juzgado.
Tres vías para resolver tu hipoteca en la Segunda Oportunidad
No hay una solución única. Según tu situación económica, el estado de la hipoteca y el valor de la vivienda, conviene una vía u otra. Las repaso con la base legal y los criterios para decidir.
Vía 1: Conservar tu vivienda con un plan de pagos
Si puedes seguir pagando la hipoteca, la ley te permite quedarte con la vivienda habitual y cancelar el resto de deudas. Es la opción que eligen la mayoría de mis clientes en Burgos.
El mecanismo es la exoneración con plan de pagos (arts. 490 y 492 bis.2 del TRLC). Presentas un plan de pagos a 3-5 años ante el juez en el que incluyes la cuota hipotecaria. La vivienda queda fuera de la masa de liquidación. Mientras cumples el plan, las demás deudas (tarjetas, préstamos personales, parte de la deuda pública) van exonerándose progresivamente. Al completar el plan, la exoneración se convierte en definitiva.
Para que esta vía funcione, debes cumplir el requisito de buena fe y aportar toda la documentación necesaria.
Cuándo conviene: estás al día con la hipoteca o con pocas cuotas impagadas, tus ingresos permiten asumir la cuota, y el valor de la vivienda es inferior o similar a la deuda hipotecaria pendiente (es decir, venderla no beneficiaría a los acreedores).
Vía 2: Liquidar la vivienda y cancelar la deuda restante
Si la cuota es inasumible o prefieres desprenderte de la vivienda para empezar de cero, puedes optar por la exoneración con liquidación.
En este escenario, la vivienda se vende (subasta judicial, venta directa o dación en pago) y el dinero obtenido se destina a pagar la hipoteca. Si el precio de venta no cubre toda la deuda hipotecaria — lo que ocurre con frecuencia —, la diferencia se denomina remanente hipotecario.
Conforme al artículo 492 bis.1 del TRLC, ese remanente sí es exonerable. También se exoneran los intereses de demora y las costas derivadas de la ejecución. Y, por supuesto, se cancelan todas las demás deudas: préstamos, tarjetas, microcréditos y deuda pública parcial.
Cuándo conviene: la cuota hipotecaria es inasumible, la hipoteca pendiente supera con creces el valor de mercado de la vivienda, o ya estás en proceso de ejecución hipotecaria.
Vía 3: Si ya perdiste la vivienda por ejecución hipotecaria
Es una situación más habitual de lo que parece. El banco ejecutó la hipoteca, subastó la vivienda, pero el precio obtenido no cubrió toda la deuda. Ahora arrastras una deuda residual — a veces de decenas de miles de euros — más las deudas que se acumularon durante el proceso: tarjetas impagadas, préstamos, deuda con Hacienda.
La Ley de Segunda Oportunidad te permite cancelar todo: la deuda residual de la hipoteca, los intereses, las costas judiciales y el resto de deudas pendientes.
Cuándo conviene: la ejecución hipotecaria ya se completó y arrastras deuda residual que no puedes pagar.
| Vía 1: Conservar | Vía 2: Liquidar | Vía 3: Ya ejecutada | |
|---|---|---|---|
| Resultado | Mantienes la vivienda | Pierdes la vivienda, cancelas todo | Ya no tienes la vivienda, cancelas remanente + resto |
| Requisito clave | Poder pagar la cuota hipotecaria | Cuota inasumible | Ejecución ya completada |
| Deudas canceladas | Todas excepto hipoteca | Todas, incluido remanente hipotecario | Todas, incluida deuda residual |
| Base legal | Arts. 490 y 492 bis.2 TRLC | Art. 492 bis.1 TRLC | Art. 492 bis.1 TRLC |
¿Qué pasa si Hacienda o la Seguridad Social tienen embargos sobre tu vivienda?
Es una situación frecuente, especialmente entre autónomos en Burgos: además de la hipoteca, la Agencia Tributaria o la Tesorería General de la Seguridad Social han anotado embargos sobre la vivienda por deudas fiscales o cuotas impagadas.
Estos embargos no impiden acogerte a la Ley de Segunda Oportunidad. De hecho, es uno de los escenarios donde el procedimiento resulta más beneficioso:
- Los embargos de AEAT y TGSS quedan sometidos al procedimiento concursal desde su admisión — no pueden ejecutar nuevos embargos mientras el concurso esté en curso.
- La deuda pública subyacente puede exonerarse parcialmente (hasta 10.000 € por organismo).
- Si optas por conservar la vivienda con plan de pagos, los embargos públicos se gestionan dentro del plan.
He preparado una guía completa sobre la cancelación de deudas con Hacienda y Seguridad Social, con la jurisprudencia más reciente, donde explico cuánto puedes cancelar exactamente.
Es importante distinguir un embargo preventivo de una carga hipotecaria. La hipoteca es un derecho real que el banco tiene sobre tu vivienda. Un embargo de Hacienda o Seguridad Social es una anotación posterior, subordinada a la hipoteca. En la práctica, si la vivienda se vende, primero se paga al banco y solo el sobrante se destina a cubrir el embargo público. Cuando optas por conservar la vivienda con plan de pagos, los embargos públicos se integran en el plan y la deuda subyacente puede exonerarse parcialmente.
Caso práctico: familia en Burgos con hipoteca y deudas
Perfil
Pedro y Laura (nombres ficticios), 45 y 42 años, matrimonio con dos hijos. Residen en Burgos. Su situación:
- Hipoteca: 145.000 € pendientes, cuota de 620 €/mes, vivienda valorada en 130.000 €
- Préstamos personales: 18.000 € (dos préstamos con distintas entidades)
- Tarjetas revolving: 12.000 € (con intereses que podrían ser usurarios)
- Deuda con AEAT: 4.200 € (IRPF atrasado de dos ejercicios)
- Ingresos conjuntos: 2.400 €/mes
Análisis: ¿qué vía conviene?
- Cuota hipotecaria (620 €) = 26% de los ingresos → asumible
- Valor de la vivienda (130.000 €) inferior a la deuda hipotecaria (145.000 €) → venderla no beneficiaría a los acreedores
- Ingresos estables de ambos cónyuges
- Cumplen los requisitos de la Ley de Segunda Oportunidad
Conclusión: Vía 1 — plan de pagos conservando la vivienda.
Resultado
Hipoteca (145.000 €)
Siguen pagando normalmente su cuota de 620 €/mes. La vivienda queda excluida de la liquidación.
Préstamos personales (18.000 €)
Exonerados íntegramente al completar el plan de pagos.
Tarjetas revolving (12.000 €)
Exoneradas íntegramente. Además, si los intereses eran usurarios, cabe reclamación paralela para recuperar lo cobrado de más.
Deuda AEAT (4.200 €)
Exonerada íntegramente al tratarse de una cantidad dentro del primer tramo exonerable.
Total exonerado: 34.200 € — conservando la vivienda habitual.
Pedro y Laura pasan de pagar 620 € de hipoteca + 480 € de préstamos + 350 € de tarjetas + cuotas atrasadas de Hacienda a pagar únicamente la hipoteca.
Este caso se resolvería ante la Sección Mercantil del Tribunal de Instancia de Burgos, Plaza nº 1. Para conocer los costes del procedimiento, consulta mis honorarios.
Preguntas frecuentes sobre hipoteca y Segunda Oportunidad
¿Puedo acogerme a la Ley de Segunda Oportunidad si estoy al corriente de la hipoteca?
Sí. Estar al día con la hipoteca no impide acogerte si eres insolvente por otras deudas. Si pagas la hipoteca pero no puedes cubrir tarjetas, préstamos personales o deudas con Hacienda, te encuentras en situación de insolvencia. La Ley Concursal incluso admite la insolvencia inminente: que preveas no poder atender tus pagos en los próximos tres meses.
¿Cuánto dura el plan de pagos para conservar la vivienda?
Entre 3 y 5 años, según lo que establezca el juez conforme al artículo 495 del TRLC. Durante ese periodo sigues pagando la hipoteca con normalidad y cumples las obligaciones del plan. Al completarlo, las deudas incluidas en la exoneración quedan canceladas definitivamente.
¿Qué pasa si durante el plan de pagos ya no puedo pagar la hipoteca?
Si tus circunstancias cambian, puedes solicitar al juez la modificación del plan de pagos. En último caso, puedes pasar a la vía de liquidación. No pierdes automáticamente la protección: el procedimiento prevé mecanismos para adaptarse a cambios sobrevenidos en tu situación económica.
¿Puedo pedir una hipoteca nueva después de acogerme a la Ley de Segunda Oportunidad?
Sí, no hay prohibición legal. Una vez obtenida la exoneración definitiva y cancelada tu inscripción en el Registro Público Concursal y en los ficheros de morosos, puedes solicitar financiación con normalidad. Las entidades valorarán tu solvencia actual, no tu pasado concursal.
¿Y si mi pareja o un familiar firmó como avalista de la hipoteca?
La exoneración es personal: solo beneficia al deudor que la obtiene. Si tu pareja o un familiar avaló la hipoteca, el banco puede seguir reclamándoles a ellos. En estos casos, conviene valorar un procedimiento conjunto o coordinado para proteger a ambos.
¿Puedo conservar mi vivienda si tengo varias propiedades?
Solo la vivienda habitual puede quedar fuera de la liquidación mediante un plan de pagos. Las segundas residencias, locales comerciales o plazas de garaje independientes se incluirán en la masa activa y se liquidarán. El producto de su venta se destina a pagar a los acreedores.
¿Tienes hipoteca y deudas que no puedes pagar?
Analizaré tu caso concreto para determinar qué vía protege mejor tu vivienda y tu familia. Te diré con honestidad si la Ley de Segunda Oportunidad es la solución para tu situación.