Desahucio express: qué es, cuánto tarda y cómo funciona
El desahucio express es el procedimiento judicial del desahucio por impago de alquiler. Desde la reforma de 2009, permite fijar la fecha de lanzamiento desde la admisión de la demanda. Te explico los plazos reales, los requisitos y el procedimiento paso a paso en Burgos.
¿Qué es el desahucio express?
El desahucio express no es un procedimiento especial ni diferente del desahucio ordinario. Es el juicio verbal de desahucio por falta de pago, regulado en el artículo 250.1.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Se denomina "express" porque, desde la reforma introducida por la Ley 19/2009, el juzgado fija automáticamente la fecha de lanzamiento en el momento de admitir la demanda. Es la vía más habitual en los desahucios en Burgos.
La mecánica es la siguiente: cuando el juzgado admite la demanda de desahucio, dicta un decreto en el que requiere al inquilino para que, en el plazo de 10 días hábiles, realice una de estas tres acciones:
- Pagar la totalidad de la deuda (rentas, intereses y costas) y enervar el desahucio, lo que paraliza el procedimiento.
- Presentar escrito de oposición alegando las razones por las que considera improcedente el desahucio.
- No hacer nada: si el inquilino no paga ni se opone en plazo, el juzgado dicta directamente decreto de terminación y se procede al lanzamiento en la fecha prefijada, sin necesidad de celebrar vista oral.
Esta automatización del señalamiento de lanzamiento es lo que distingue al desahucio "express" del procedimiento anterior a 2009, donde había que esperar a la sentencia firme para solicitar el lanzamiento. Ahora, la fecha de desalojo queda fijada desde el primer momento.
¿Cuánto tarda un desahucio express?
Un desahucio express tarda entre 2 y 4 meses si el inquilino no se opone, y entre 5 y 9 meses si presenta oposición y hay vista. La duración depende de la carga del juzgado. Estos son los plazos orientativos por fases:
| Fase | Plazo orientativo |
|---|---|
| Burofax previo de requerimiento | 1-2 semanas |
| Presentación y admisión de la demanda | 2-4 semanas |
| Requerimiento al inquilino (10 días) | 10 días hábiles |
| Si no hay oposición: decreto de terminación | 2-4 semanas |
| Si hay oposición: señalamiento de vista | 2-4 meses |
| Sentencia (si hubo vista) | 10-20 días |
| Lanzamiento | Fecha fijada desde la admisión |
| Total sin oposición | 2-4 meses |
| Total con oposición | 5-9 meses |
Estos plazos son orientativos. En Burgos, los plazos reales pueden variar respecto a los plazos legales según la carga del Juzgado de Primera Instancia asignado y la complejidad del caso.
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Factores que aceleran el procedimiento
- Burofax previo: si se envía al menos 30 días antes de presentar la demanda, bloquea la enervación y reduce las opciones del inquilino.
- Documentación completa: contrato de arrendamiento, extractos bancarios que acrediten el impago, burofax con acuse de recibo. Evita subsanaciones que retrasan la admisión.
- No oposición del inquilino: si el inquilino no contesta en plazo, se dicta decreto de terminación directamente, sin vista.
Factores que retrasan el procedimiento
- Oposición del inquilino: obliga a señalar vista oral, lo que puede añadir 2-4 meses al plazo.
- Situación de vulnerabilidad: si el inquilino acredita vulnerabilidad social o económica, los servicios sociales deben emitir informe, lo que puede suspender el lanzamiento. Desde la Ley 12/2023, la demanda debe indicar si el inmueble es vivienda habitual del ocupante y si el demandante es gran tenedor (art. 439 LEC), con suspensiones de hasta 2 meses si el demandante es persona física y de hasta 4 si es persona jurídica (art. 441.5 LEC).
- Recursos: si el inquilino recurre la sentencia, el lanzamiento se retrasa hasta que se resuelva el recurso.
Requisitos para interponer un desahucio express
Para presentar una demanda de desahucio express por falta de pago, el arrendador necesita:
Contrato de arrendamiento
Puede ser escrito o verbal, pero debe ser demostrable. El contrato escrito es la prueba más sólida. Si el contrato es verbal, se puede acreditar la relación arrendaticia mediante transferencias bancarias, recibos de pago, testigos o cualquier otro medio de prueba admitido en derecho.
Acreditación del impago
Extractos bancarios que demuestren que la renta ha dejado de ingresarse, junto con el detalle de las mensualidades impagadas. Basta con que exista una mensualidad impagada para que proceda el desahucio, aunque lo habitual es acumular varios meses antes de demandar.
Burofax de requerimiento de pago
Desde la LO 1/2025 (abril de 2025), la demanda exige acreditar un intento de acuerdo extrajudicial previo (MASC): la fórmula más segura es un burofax que incluya una propuesta de acuerdo u oferta vinculante (el mero requerimiento de pago puede no bastar según el juzgado). Además, enviado con al menos 30 días de antelación a la demanda, impide que el inquilino enerve el desahucio pagando la deuda (art. 22.4 LEC).
Abogado y procurador
La intervención de abogado y procurador es obligatoria en el desahucio express. No se puede presentar la demanda sin representación procesal. Es un requisito legal del juicio verbal de desahucio por falta de pago.
¿Cuándo usar el desahucio express?
El desahucio express es el procedimiento adecuado cuando existe un contrato de arrendamiento y se produce un desahucio por impago de la renta. El mismo juicio verbal del art. 250.1.1º LEC sirve también para el desahucio por expiración del plazo del contrato y se aplica igualmente a locales comerciales, no solo a viviendas. Si no hay contrato (cesión familiar, tolerancia), el cauce correcto es el desahucio por precario. Si hay ocupación sin consentimiento del propietario, se tramita por la vía del desahucio por ocupación ilegal.
¿Sirve el desahucio express contra okupas?
Sí, con matices: la Ley 5/2018 habilitó un cauce igualmente rápido (art. 250.1.4º LEC) que permite demandar incluso contra los «ignorados ocupantes» del inmueble, con un plazo de solo 5 días para que aporten un título que justifique su permanencia. Tiene reglas propias — quién puede usarlo y contra qué inmuebles — que explico en la página del desahucio por ocupación ilegal de okupas.
Procedimiento del desahucio express paso a paso
El desahucio express sigue un procedimiento bien definido. Estas son las fases del proceso:
Burofax de requerimiento de pago
El primer paso es enviar un burofax al inquilino. Bien planteado — con una propuesta de acuerdo u oferta vinculante, no un mero requerimiento — cumple una doble función: acredita el intento de solución extrajudicial (MASC) que la LO 1/2025 exige para demandar y, enviado con al menos 30 días de antelación a la demanda, bloquea la enervación (art. 22.4 LEC). Debe incluir el detalle de las mensualidades adeudadas y un plazo para el pago voluntario.
Presentación de la demanda de desahucio
Transcurridos los 30 días desde el burofax (o antes, si se renuncia al bloqueo de la enervación), se presenta la demanda de desahucio por falta de pago ante el Juzgado de Primera Instancia de Burgos correspondiente a la ubicación del inmueble. La demanda puede acumular la reclamación de las rentas impagadas.
Admisión y requerimiento al inquilino
El juzgado admite la demanda y dicta un decreto en el que fija la fecha de lanzamiento y requiere al inquilino para que, en 10 días hábiles, elija una de tres opciones: pagar la deuda y enervar el desahucio, presentar escrito de oposición, o no hacer nada. Si no hace nada, se procede directamente al lanzamiento.
Si no se opone: decreto de terminación
Si el inquilino no paga ni se opone en el plazo de 10 días, el Letrado de la Administración de Justicia dicta decreto de terminación. No hay vista oral ni sentencia: el procedimiento termina y se ejecuta el lanzamiento en la fecha que fue fijada desde la admisión de la demanda.
Si se opone: vista oral y sentencia
Si el inquilino presenta oposición, el juzgado señala fecha para la celebración de una vista oral. En la vista, ambas partes exponen sus argumentos y practican la prueba propuesta. Tras la vista, el juez dicta sentencia en un plazo de 10 a 20 días. Si la sentencia estima la demanda, se procede al lanzamiento. El inquilino puede conocer sus derechos como inquilino frente al desahucio.
Ejecución del lanzamiento
El día señalado para el lanzamiento, la comisión judicial (secretario judicial, procurador y, si es necesario, cerrajero y auxilio de las Fuerzas de Seguridad) se persona en el inmueble y procede al desalojo. El inquilino debe entregar las llaves y abandonar la vivienda. Si no está presente, se accede al inmueble y se cambia la cerradura.
¿Cuánto cuesta un desahucio express?
El coste de un desahucio express depende de varios factores: la complejidad del caso, si hay oposición del inquilino y la cuantía de las rentas reclamadas. Los conceptos principales son:
- Honorarios de abogado: trabajo con honorarios cerrados, sin sorpresas. La primera consulta es gratuita y en ella te informo del coste total del procedimiento antes de que tomes ninguna decisión.
- Arancel de procurador: la intervención de procurador es obligatoria. Su arancel está regulado y depende de la cuantía del procedimiento (rentas reclamadas). Es un coste que se conoce de antemano.
- Costas procesales: las costas del procedimiento son generalmente a cargo de la parte que pierde. Si el inquilino no se opone, el coste total es menor porque el procedimiento se resuelve sin vista oral.
Si el inquilino no se opone, el procedimiento es más corto y los costes se reducen. En la consulta gratuita te detallo el presupuesto completo para tu caso concreto.
Preguntas frecuentes sobre el desahucio express
¿Cuánto tarda un desahucio express en Burgos?
Si el inquilino no se opone ni paga en el plazo de 10 días, el procedimiento puede resolverse en 2 a 4 meses desde la presentación de la demanda. Si el inquilino se opone y se celebra vista oral, el plazo se extiende a 5-9 meses. Los plazos dependen de la carga del Juzgado de Primera Instancia asignado en Burgos.
¿Es obligatorio enviar un burofax antes de demandar?
Sí, en la práctica. Desde la Ley Orgánica 1/2025 (en vigor desde abril de 2025), antes de demandar hay que acreditar un intento de solución extrajudicial (MASC). La fórmula más segura para cumplirlo es un burofax con oferta vinculante o propuesta de acuerdo — un simple requerimiento de pago puede no bastar según el juzgado — y, enviado con al menos 30 días de antelación a la demanda, impide además al inquilino enervar el desahucio (art. 22.4 LEC).
¿Qué pasa si el inquilino se opone al desahucio?
Si el inquilino presenta escrito de oposición dentro del plazo de 10 días hábiles, el juzgado señala fecha para la celebración de una vista oral. En la vista, ambas partes exponen sus argumentos y practican prueba. Tras la vista, el juez dicta sentencia. Si la sentencia es estimatoria, se procede al lanzamiento en la fecha que ya fue fijada desde la admisión de la demanda.
¿Puedo reclamar las rentas impagadas en el mismo procedimiento?
Sí. La demanda de desahucio express puede acumular la acción de reclamación de las rentas impagadas y las que se devenguen hasta la entrega efectiva de la posesión. Es lo habitual y lo más eficiente procesalmente, ya que evita tener que iniciar un segundo procedimiento para cobrar la deuda.
¿Qué ocurre si el inquilino paga antes del lanzamiento?
Si el inquilino paga la totalidad de la deuda (rentas, intereses y costas) dentro del plazo de 10 días del requerimiento, puede enervar el desahucio y el procedimiento se archiva. Sin embargo, la enervación solo procede una vez: si ya enervó un desahucio anterior por el mismo contrato, no puede volver a hacerlo. Además, si el arrendador envió burofax de requerimiento con 30 días de antelación, la enervación queda bloqueada.
¿Puedo desahuciar a un inquilino con contrato vigente?
El desahucio express por falta de pago procede con independencia de que el contrato de arrendamiento esté vigente o haya expirado. Lo determinante es el impago de la renta. Si el contrato está vigente y el inquilino paga puntualmente, no puedes desahuciarlo por esta vía, salvo que concurra otra causa legal de resolución prevista en el art. 27 LAU (subarriendo no consentido, daños dolosos, obras no autorizadas, etc.).
¿Y si el inquilino no paga la deuda tras la sentencia?
La sentencia que condena al pago de las rentas es un título ejecutivo: si el inquilino no paga voluntariamente, puede presentarse demanda ejecutiva para embargar sus cuentas, su nómina o sus devoluciones de Hacienda. El plazo para ejecutarla es generalmente de 5 años desde la firmeza (art. 518 LEC).
¿Existe el desahucio en 48 horas?
No como procedimiento judicial: ningún desahucio de inquilinos se resuelve en 48 horas en España. Ese reclamo publicitario suele referirse al plazo que algunas empresas prometen para «iniciar gestiones» o a la intervención policial inmediata en ocupaciones flagrantes — supuestos muy distintos. El desahucio express real es un juicio verbal que, sin oposición, tarda generalmente entre 2 y 4 meses. Desconfía de quien te venda plazos que la ley no permite: el juzgado marca los tiempos, no la empresa.
¿Sirve el desahucio express cuando el contrato ha terminado (expiración del plazo)?
Sí. El mismo juicio verbal del art. 250.1.1º LEC ampara tanto el desahucio por falta de pago como el desahucio por expiración del plazo contractual o legal: si el contrato ha terminado y el inquilino no entrega la vivienda, puede demandarse por esta vía. En este caso no cabe enervación — no hay deuda que pagar — por lo que el procedimiento suele ser incluso más lineal que el de impago.
¿Cuánto cuesta un desahucio express?
Los conceptos son: honorarios del abogado (en mi caso, presupuesto cerrado por escrito tras la consulta gratuita), procurador — obligatorio, con arancel regulado — y, si hay lanzamiento, el cerrajero. Las costas procesales generalmente se imponen al inquilino condenado, aunque recuperarlas depende de su solvencia. Desconfía de tarifas «desde» que no incluyen el procedimiento completo: pide siempre qué cubre exactamente el precio.
¿El inquilino no paga porque tiene deudas?
En muchos casos, el impago de alquiler es un síntoma de una situación de sobreendeudamiento. Si eres inquilino y acumulas deudas que te impiden pagar la renta, la Ley de Segunda Oportunidad permite cancelar judicialmente las deudas de personas físicas y autónomos en situación de insolvencia.
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