Desahucio por impago de alquiler: defensa y enervación
El desahucio por impago de renta es el procedimiento más habitual en los juzgados. Si te han demandado, tienes opciones de defensa: la enervación, la oposición y los mecanismos de protección por vulnerabilidad. Te explico cada una, sus requisitos y cómo actuar en Burgos.
¿Qué es un desahucio por falta de pago de alquiler?
El desahucio por falta de pago es el procedimiento judicial mediante el cual el arrendador solicita al juzgado la resolución del contrato de arrendamiento y el desalojo del inquilino que ha dejado de pagar la renta. Se tramita como juicio verbal conforme al artículo 250.1.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Es el tipo de desahucio más frecuente en la práctica de un abogado de desahucios en Burgos. Para que el propietario pueda interponer la demanda, necesita acreditar tres elementos:
- Existencia de un contrato de arrendamiento: ya sea escrito o verbal, debe probarse que existe una relación de alquiler entre las partes.
- Impago de la renta: al menos una mensualidad impagada. No es necesario esperar varios meses, aunque en la práctica los propietarios suelen esperar a que se acumulen 2-3 meses.
- Intento de acuerdo previo (obligatorio): desde abril de 2025, la LO 1/2025 exige acreditar en la demanda un intento de solución negociada (MASC). Un burofax con propuesta de acuerdo u oferta vinculante, enviado con al menos 30 días de antelación, cumple doble función: acredita ese intento (un simple requerimiento de pago puede no bastar según el juzgado) y bloquea la posibilidad de enervación del inquilino.
Fases del procedimiento de desahucio por impago
- Intento de acuerdo previo (MASC): burofax con propuesta de acuerdo u oferta vinculante, que desde la LO 1/2025 acredita el intento de solución exigido para demandar.
- Demanda de juicio verbal de desahucio (art. 250.1.1 LEC), con posible acumulación de la reclamación de rentas.
- Decreto de admisión y emplazamiento: el inquilino dispone de 10 días hábiles para pagar, enervar u oponerse.
- Enervación, oposición o silencio del inquilino, que determina el camino del procedimiento.
- Vista oral (si hay oposición) o decreto dando por terminado el procedimiento (si no la hay).
- Lanzamiento: desalojo en la fecha fijada, si el inquilino no entrega la posesión voluntariamente.
La enervación del desahucio: cómo paralizar el procedimiento pagando
La enervación del desahucio es el mecanismo legal más importante que tiene el inquilino para detener un desahucio por impago de alquiler. Está regulada en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y permite al arrendatario paralizar el procedimiento pagando toda la deuda acumulada.
¿En qué consiste la enervación?
Enervar el desahucio significa pagar la totalidad de las rentas adeudadas, más las costas procesales generadas hasta ese momento, antes de la celebración de la vista oral. Si el pago se realiza correctamente y se cumplen los requisitos, el procedimiento termina: el inquilino permanece en la vivienda y el contrato de arrendamiento sigue vigente en las mismas condiciones.
Requisitos para enervar el desahucio
- Pago íntegro de la deuda: debes pagar todas las mensualidades de renta adeudadas, incluyendo las que se hayan devengado durante el procedimiento, más las costas procesales. No vale un pago parcial.
- Plazo: en la práctica, dentro de los 10 días hábiles del requerimiento judicial (ver detalle más abajo); como tope legal, antes de la celebración de la vista oral.
- Primera vez: la enervación solo puede utilizarse una vez con el mismo arrendador. Si ya enervaste un desahucio anterior interpuesto por el mismo propietario, no podrás volver a hacerlo.
- Sin burofax previo bloqueante: no podrás enervar si el arrendador te envió un requerimiento fehaciente de pago (burofax) con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda y no pagaste en ese plazo.
¿Cuándo no se puede enervar?
La enervación queda bloqueada en dos supuestos:
- Que el arrendador te haya requerido fehacientemente el pago (normalmente por burofax) con un mínimo de 30 días de antelación a la interposición de la demanda, y que no hayas pagado en dicho plazo.
- Que ya hayas enervado un desahucio anterior interpuesto por el mismo arrendador. La ley solo permite una enervación por relación arrendaticia.
El plazo para enervar: 10 días hábiles (no naturales)
Al admitir la demanda, el juzgado te requiere para que en 10 días hábiles pagues, te opongas o desalojes (art. 440.3 LEC). Hábiles significa que no cuentan sábados, domingos, festivos ni el mes de agosto. Ese es tu margen práctico para enervar: si dejas pasar el requerimiento sin reaccionar, el juicio termina por decreto y pasa directamente al lanzamiento, sin vista. El tope de «antes de la vista» del art. 22.4 LEC solo entra en juego si te opusiste y hay vista señalada.
¿Cuánto hay que pagar? ¿Se puede enervar a plazos?
Hay que pagar o consignar todo: las rentas reclamadas en la demanda más las mensualidades que se hayan devengado después, hasta el momento del pago. No cabe la enervación parcial ni a plazos — un pago incompleto no enerva y el procedimiento sigue. El pago puede hacerse directamente al arrendador (guarda siempre el justificante) o mediante consignación en la cuenta del juzgado, que es la vía más segura si el propietario rechaza el cobro.
¿Y si no recojo el burofax? ¿Sigue bloqueando la enervación?
Generalmente sí. Los tribunales consideran válido el requerimiento cuando el burofax no se recoge o se rehúsa por causa imputable al inquilino: lo decisivo es que llegó a tu ámbito de conocimiento (aviso en tu buzón), no que lo abrieras. El Tribunal Supremo tiene fijado además, desde 2014, que el requerimiento no necesita advertirte expresamente de que perderás la posibilidad de enervar. En cambio, un burofax enviado a una dirección incorrecta o con una cantidad errónea sí puede ser ineficaz — y eso reactiva tu derecho a enervar (lo explico en la sección de defensas).
¿Cabe la enervación en locales de negocio?
Sí. El art. 22.4 LEC se aplica a los arrendamientos de finca urbana, lo que incluye tanto viviendas como locales comerciales: el arrendatario de un local demandado por falta de pago puede enervar en las mismas condiciones y con los mismos límites (una sola vez, sin burofax previo bloqueante). Donde no cabe nunca es en el precario, porque allí no hay renta que pagar.
Para propietarios: cómo impedir la enervación
La herramienta es el burofax de requerimiento de pago enviado con al menos 30 días de antelación a la demanda. Para que bloquee de verdad, debe hacerse bien: dirección correcta del inquilino, identificación clara de las mensualidades y cantidades adeudadas, y envío fehaciente con certificación de contenido y acuse. Un burofax defectuoso — cantidad equivocada, dirección errónea — puede dejar viva la enervación y regalar meses de procedimiento. Desde la LO 1/2025, además, ese mismo burofax bien planteado (con propuesta de acuerdo u oferta vinculante) acredita el intento de solución extrajudicial que la demanda exige.
Efectos de la enervación
Si enervas correctamente, se producen estos efectos:
- El procedimiento de desahucio termina.
- El inquilino permanece en la vivienda.
- El contrato de arrendamiento continúa vigente en las mismas condiciones.
- Las costas procesales generalmente corren a cargo del inquilino (fue su impago el que originó el procedimiento).
Consejo práctico
Si recibes la notificación de una demanda de desahucio y quieres enervar, actúa con la máxima rapidez. No esperes a que se acerque la fecha de la vista: reúne el dinero, consigna la cantidad en el juzgado o págala directamente al arrendador (conservando el justificante) y comunica la enervación formalmente. Un abogado puede guiarte en el proceso para que no pierdas el derecho por un defecto formal.
Consulta gratuita o llama al 613 077 008
Cómo evitar un desahucio por impago de alquiler
Si te enfrentas a un desahucio por impago, existen varias vías para evitar el desalojo o, al menos, ganar tiempo para reorganizar tu situación. Estas son las opciones reales:
1. Negociar con el arrendador
Antes de que el procedimiento avance, puedes intentar alcanzar un acuerdo con el propietario. Las opciones más habituales son pactar un plan de pagos para ir saldando la deuda poco a poco, o acordar un plazo de desalojo voluntario que evite el lanzamiento forzoso. Un acuerdo extrajudicial puede ser beneficioso para ambas partes: el propietario recupera parte de la deuda y el inquilino evita el desahucio en su historial.
2. Enervar el desahucio
Si cumples los requisitos que hemos detallado en la sección anterior, pagar toda la deuda antes de la vista paraliza el procedimiento. Es la vía más directa para quedarte en la vivienda si dispones del dinero.
3. Servicios sociales del Ayuntamiento de Burgos
Si te encuentras en una situación económica difícil, los servicios sociales municipales pueden ayudarte. En Burgos, el Ayuntamiento dispone de programas de ayuda al alquiler y de intermediación con los propietarios. Además, si se detecta vulnerabilidad (menores a cargo, personas dependientes, situación de exclusión social), el juzgado puede suspender temporalmente el lanzamiento hasta que los servicios sociales ofrezcan una alternativa habitacional.
4. Justicia gratuita
Si no tienes recursos económicos para pagar un abogado, puedes solicitar justicia gratuita (turno de oficio). El Estado te asignará un abogado y un procurador sin coste para que te defiendan en el procedimiento de desahucio. El requisito principal es que tus ingresos no superen el doble del IPREM.
5. Vulnerabilidad y suspensión del lanzamiento
Si te encuentras en situación de vulnerabilidad económica, existen mecanismos para solicitar la suspensión del lanzamiento. El juzgado debe comunicar la situación a los servicios sociales, que valorarán si necesitas una alternativa habitacional. Puedes consultar los requisitos y el procedimiento en detalle en nuestra página sobre derechos del inquilino frente al desahucio.
6. Ley de Segunda Oportunidad
Si el impago del alquiler no es un problema aislado sino parte de una situación de endeudamiento generalizado (préstamos, tarjetas revolving, deudas con Hacienda), la Ley de Segunda Oportunidad puede ser la solución. Este mecanismo legal permite cancelar judicialmente las deudas de personas físicas y autónomos en situación de insolvencia, incluidas las deudas por impago de alquiler.
Oposición al desahucio por impago
Además de la enervación, el inquilino puede oponerse a la demanda de desahucio alegando motivos de fondo o procesales. La oposición obliga a celebrar la vista oral, donde el juez valorará las pruebas de ambas partes antes de dictar sentencia. Estas son las defensas más habituales:
Defectos en el contrato
Si el contrato de arrendamiento tiene irregularidades (no se formalizó por escrito, el arrendador no depositó la fianza en el organismo correspondiente, el contrato contiene cláusulas abusivas), pueden alegarse como motivo de oposición. Aunque la ausencia de contrato escrito no invalida el arrendamiento, puede generar dudas sobre las condiciones pactadas (renta, duración, obligaciones).
Defectos en la notificación
Si el burofax previo o la demanda no se enviaron a la dirección correcta del inquilino, o si hubo irregularidades en la forma de notificación, puede impugnarse la validez del requerimiento. Esto es especialmente relevante porque un burofax defectuoso no bloquea la enervación.
Falta de habitabilidad del inmueble
Si la vivienda tiene defectos graves que afectan a su habitabilidad (humedades estructurales, falta de suministros, deficiencias en la instalación eléctrica o de fontanería), el inquilino puede alegar la excepción de incumplimiento contractual del arrendador. Si el propietario no ha mantenido la vivienda en condiciones habitables, puede solicitarse una reducción de la renta proporcional a los defectos.
Pago previo de la renta
Si el inquilino puede acreditar que pagó la renta que el arrendador reclama como impagada (transferencias bancarias, recibos firmados, ingresos en cuenta), la demanda carece de fundamento. Es fundamental conservar todos los justificantes de pago del alquiler.
Prescripción de las rentas reclamadas
La acción para reclamar rentas de alquiler prescribe a los 5 años (art. 1966.3 del Código Civil). Si el arrendador reclama rentas correspondientes a periodos anteriores a ese plazo, puede oponerse la excepción de prescripción.
La oposición a la demanda es un paso importante: fuerza la celebración de la vista oral y obliga al juez a analizar las pruebas antes de dictar sentencia. En muchos casos, la oposición no impide necesariamente el desahucio, pero puede conseguir más tiempo o mejorar las condiciones del desalojo ante los Juzgados de Burgos.
¿Cuánto tarda un desahucio por impago de alquiler?
Un desahucio por impago tarda de media entre 3 y 6 meses desde la demanda hasta el lanzamiento: 2-4 meses si el inquilino no se opone, y con oposición y vista puede llegar a 6-9, según la carga del juzgado. Plazos orientativos por fases:
| Fase | Plazo orientativo |
|---|---|
| Demanda → decreto de admisión | ~1 mes |
| Notificación y plazo del inquilino | 10 días hábiles |
| Vista (solo si hay oposición) | 1-3 meses |
| Lanzamiento | 1-2 meses tras sentencia o decreto |
Si eres propietario y tu inquilino no paga
Si eres arrendador y tu inquilino ha dejado de pagar la renta, es importante que actúes con rapidez. Cuanto antes inicies las gestiones, antes podrás recuperar tu vivienda y reducir la deuda acumulada.
No esperes meses para actuar
Muchos propietarios cometen el error de esperar demasiado tiempo antes de tomar medidas. El impago de una o dos mensualidades ya es causa suficiente para iniciar el procedimiento de desahucio. Esperar solo incrementa la deuda pendiente y prolonga la situación.
¿Cuánto cuesta un desahucio por impago?
El coste incluye los honorarios del abogado (con presupuesto cerrado tras la consulta gratuita), el procurador — obligatorio, con arancel regulado — y, en su caso, el cerrajero para el lanzamiento. Las costas procesales generalmente se imponen al inquilino condenado a pagar las rentas debidas, aunque su recuperación efectiva depende de su solvencia una vez desalojado de la vivienda.
Envía un burofax de requerimiento de pago
El primer paso práctico es enviar un burofax al inquilino. Desde la LO 1/2025 tiene doble finalidad: si incluye una propuesta de acuerdo u oferta vinculante, acredita el intento de solución extrajudicial (MASC) que ahora se exige para demandar; y si se envía al menos 30 días antes de la interposición de la demanda y el inquilino no paga, bloquea su derecho a enervar el desahucio. Sin el burofax previo, el inquilino podría paralizar el procedimiento pagando en el último momento.
Procedimiento de desahucio express
Una vez transcurridos los 30 días sin que el inquilino haya pagado, puedes iniciar el desahucio express, que permite solicitar al juzgado que fije fecha de lanzamiento desde la misma admisión de la demanda. Si el inquilino no se opone ni paga en el plazo legal, se procede directamente al desalojo sin necesidad de vista oral.
Si tu caso no es de impago sino de un familiar que no quiere devolverte la vivienda, consulta la guía de desahucio por precario. Si han ocupado tu propiedad sin tu consentimiento, consulta desahucio por ocupación ilegal.
Preguntas frecuentes sobre el desahucio por impago
¿Qué es la enervación del desahucio?
La enervación es un mecanismo legal previsto en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) que permite al inquilino paralizar un desahucio por impago de alquiler pagando toda la renta adeudada y las costas procesales antes de la celebración de la vista oral. Si se cumplen los requisitos, el procedimiento termina, el inquilino permanece en la vivienda y el contrato de arrendamiento continúa vigente.
¿Cuánto tiempo tengo para enervar el desahucio?
El plazo para enervar el desahucio se extiende hasta el momento de la celebración de la vista oral. Sin embargo, es fundamental actuar con rapidez: debes pagar la totalidad de la deuda de alquiler acumulada y consignar o pagar las costas procesales antes de ese momento. Cuanto antes actúes, más sencillo será el trámite.
¿Puedo enervar si el arrendador me envió un burofax previo?
Depende. Si el arrendador te envió un burofax requiriéndote el pago de la renta con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda, y no pagaste en ese plazo, no podrás enervar el desahucio (art. 22.4 LEC). El burofax previo es precisamente la herramienta que tienen los propietarios para bloquear la enervación.
¿Qué pasa si no puedo pagar toda la deuda de alquiler?
Si no puedes pagar la totalidad de la deuda, la enervación no es posible, ya que exige el pago íntegro. Sin embargo, tienes otras opciones: negociar con el arrendador un plan de pagos o un plazo de desalojo pactado, oponerte a la demanda si existen motivos legales, solicitar justicia gratuita si careces de recursos, o acudir a los servicios sociales del Ayuntamiento de Burgos si te encuentras en situación de vulnerabilidad.
¿Necesito abogado para defenderme de un desahucio por impago?
Sí. El juicio verbal de desahucio requiere abogado y procurador obligatoriamente, tanto para el demandante como para el demandado, independientemente de la cuantía. Si no tienes recursos económicos, puedes solicitar justicia gratuita (turno de oficio) para que el Estado asuma los costes de tu defensa. Si estás en Burgos, puedo estudiar tu caso en una primera consulta sin compromiso.
¿Me pueden desahuciar si tengo hijos menores?
Tener hijos menores no impide el desahucio, pero sí puede activar el protocolo de vulnerabilidad. El juzgado debe comunicar la situación a los servicios sociales para que valoren si la familia necesita una alternativa habitacional. En determinados supuestos, esto puede suspender temporalmente el lanzamiento hasta que se ofrezca una solución habitacional adecuada.
¿Cuánto tarda un desahucio por impago?
Como orientación general, entre 4 y 6 meses desde la demanda hasta el lanzamiento si el inquilino no se opone, y más si hay oposición y vista, según la carga de cada juzgado. Las fases con plazos propios son: admisión de la demanda (semanas), requerimiento con 10 días hábiles al inquilino, y señalamiento de vista o lanzamiento. La vulnerabilidad acreditada puede añadir suspensiones temporales.
¿Puedo desahuciar a un inquilino de renta antigua?
Los contratos de renta antigua (anteriores al 9 de mayo de 1985) tienen prórroga forzosa, pero no son intocables: cabe el desahucio por falta de pago como en cualquier arrendamiento, y la LAU de 1994 (disposiciones transitorias) contempla causas de extinción y de denegación de prórroga — entre ellas la necesidad de la vivienda para el propietario, con requisitos estrictos. Son procedimientos técnicos donde el análisis previo del contrato y de las subrogaciones es decisivo.
¿Cómo se desahucia al inquilino de una habitación?
El alquiler de habitación no se rige por la LAU sino por el Código Civil, pero el procedimiento de desahucio es el mismo juicio verbal: por falta de pago o por expiración, con demanda ante el juzgado del lugar del inmueble. Si no hay contrato escrito pero paga renta, existe arrendamiento verbal válido; si no paga nada, la vía es el precario. Lo que nunca es legal es cambiar la cerradura o sacar sus cosas por tu cuenta: eso puede constituir coacciones.
¿El inquilino sigue debiendo las rentas después del desahucio?
Sí: el lanzamiento recupera la vivienda, pero la deuda por rentas y costas subsiste, y el propietario puede reclamarla mediante demanda ejecutiva (embargo de cuentas o nómina) durante 5 años. Y si eres el inquilino y arrastras deudas que no puedes pagar — con el casero, bancos o tarjetas —, esa deuda no tiene por qué acompañarte para siempre: la Ley de Segunda Oportunidad permite cancelarla judicialmente si eres deudor de buena fe.
¿Cuántas veces se puede enervar un desahucio?
Una sola vez por relación arrendaticia (art. 22.4 LEC). Si ya enervaste un desahucio anterior con el mismo arrendador, no puedes volver a hacerlo: el segundo procedimiento por impago avanzará aunque pagues toda la deuda. Por eso la enervación conviene reservarla como salvavidas, no usarla como forma de financiarse a costa del casero — el patrón de «pagar al ser demandado y volver a dejar de pagar» solo funciona una vez.
¿Te enfrentas a un desahucio por impago?
La primera consulta es gratuita. Analizo tu caso, te explico tus opciones reales de defensa (enervación, oposición, vulnerabilidad) y te acompaño en todo el procedimiento. Si eres propietario, te ayudo a recuperar tu vivienda con la máxima agilidad.